房產新聞

善用五招 無痛入手第二屋

發佈時間: 2019-11-25 09:16:27

2019/11/23 04:29文/記者張瀞勻

人的一生多數都有數次換屋的經驗,不管是幫父母購屋,或是替子女置產,甚至是自己以屋換屋,但在購入第二屋有許多必須得注意的眉角,且資金壓力對一般受薪族而言不小,專家建議,民眾可善用轉貸、寬限期或換人貸款降低資金壓力,另外入手第二屋更須注意節稅方式,才能讓民眾入手較無負擔。

達永建設業務部經理黃瑋霖直指,多數人都沒有足夠充足的自備款或裝潢費,因此若想要購買第二屋,自備款又有些許不足,建議可以先將舊屋的房貸進行轉貸,另外也得注意,新購入的房屋是否該登記兒女名下,以現行的房地合一稅制而言,贈與取得都將以公告現值做為取得成本認列,未來恐怕出售的時候房地合一稅大增,遠遠超過贈與稅的情況。

 

自備款不足 找銀行有眉角

專家建議透過轉貸、寬限期,降低自備款及貸款月付金壓力,黃瑋霖表示,透過轉貸,有機會提高借款金額,以支應新屋不足的自備款與裝潢費用,此外,轉貸時,亦可向銀行申請寬限期,也就是前2~3年只需償還利息。
大家房屋企研室主任郎美囡認為,多數民眾購買第2屋是為了要換屋,然而一買一賣之間很難無縫接軌,倘若第一間房屋的貸款尚未清償完,申請寬限期可避免兩邊貸款的負擔過重。

第二屋換人貸款 穩定收入者佳

由於銀行目前多對於第2間房貸放款成數仍有所限制,利率也會較差,因此要儘量避免「同一人名下有兩間以上房貸」,黃瑋霖解釋,如果是夫妻2人,可以採取1人貸1間的做法,避開同1個人有2間房貸的情況,貸款的條件會較好。


另外,夫妻可以互為擔保或借款,所以即便第2間登記在同個人名下,仍然可以用另個人的名字借款,對於已經購買預售屋的民眾,也未必需要換約,但是需注意的是,借款人的收入是否足以支應貸款,若無法支應貸款,銀行通常會要求追加保證人。郎美囡也提醒,借款人的薪資、財務狀況是銀行評估的基礎,一般偏好有穩定收入者,並且要注意,第2房所有人的名下沒有貸款需清償,貸款條件才會較佳。

銀行在第2屋貸款核貸條件往往較低,專家建議可透過轉貸、換人貸款解套。(鮑行健攝)
 

買第2屋想節稅 掌握1原則

購入第2屋,又擔心房屋稅、地價稅稅金翻漲,根據台北市房屋稅徵收自治條例規定,只要個人住家房屋無出租使用,並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用,全國合計3戶以內,就適用自住房屋稅率1.2%。


黃瑋霖表示,辦理自用的做法也很簡單,夫妻任何一人將戶籍遷入,並辦理辦妥自用的手續即可。

 

房地合一上路 贈與恐使稅金大增

以目前房地合一稅的稅制下,黃瑋霖建議,如果有20歲以上已成年子女,一般會建議購屋時直接登記在已成年子女名下,很多人還停留在過去「可分年度贈與不動產」的錯誤印象中,目前房地合一稅之贈與取得,將以公告現值做為取得成本認列。


換言之,贈與取得成本低於行情,將導致未來出售的時候房地合一稅大增,遠遠超過贈與稅,因此建議若能及早規劃,將房屋登記於子女的名下,再運用每年贈與稅免稅額220萬元,做為新購入房屋之自備款。

 

善用售後回租 買第2屋資金更彈性

綜觀上述方式,若仍擔心貸款壓力太重,郎美囡建議可「售後回租」,屋主可先賣掉第一間房子,然後跟買方租房,並將此租約列入售屋條件中,在雙方達成共識,此舉能將購屋金準備充足,而居住在原有房屋內,生活上也便利許多。

 

專家說法
達永建設業務部經理黃瑋霖

 

提醒民眾,購入第2屋,由於同時將背負2間房貸,務必先試算自己與另一半的財力可以支應,不要一時衝動做出超過能力負擔,另外,一般人在購屋時,往往會忽略持有稅、交易稅等問題,建議先做好稅務規劃。

出處網址: https://estate.ltn.com.tw/article/8623

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